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Vender un piso con hipoteca para comprar otro: cómo funciona

28 Sep 23

¿Se puede vender un piso con hipoteca para comprar otro?, ¿qué paso dar primero?, ¿tengo que pagar impuestos?... Si estás inmerso en este proceso porque buscas mejorar tu vivienda, cambiar de barrio o necesitas un inmueble más grande ahora que la familia ha crecido, desde Fotocasa detallamos cómo realizar ambas operaciones teniendo en cuenta los impuestos y gastos de cada transacción.
¿Cómo vender un piso con hipoteca para comprar otro? Paso a paso

1- Hacer números para elaborar un presupuesto

El primer paso es descubrir cuál es la situación del mercado inmobiliario en el momento de vender y comprar el nuevo piso. Esta información podrás obtenerla a través de los organismos oficiales y los datos sobre viviendas en venta de los portales inmobiliarios.
En el caso de la venta de tu piso actual, deberás tener controlado el precio de los inmuebles de tu zona:
Consulta la evolución del precio de la vivienda. También puedes consultar la Estadística Registral del Colegio de Registradores.
Calcula cuánto vale el metro cuadrado en tu zona con el Índice de Fotocasa.
Descubre cuál es la situación del mercado basándote en los datos de compraventas del INE (de acuerdo con los últimos datos publicados, en el mes de julio de 2023 se vendieron 48.303 viviendas, un 10,53% menos que en julio de 2022).

En cuanto a la compra de la futura vivienda, deberás analizar lo siguiente:
- Los tipos medios de las hipotecas y las tipologías de hipoteca (préstamo puente, variable, fijo, mixto…).
- Los precios de las viviendas en venta que se ajustan a tus características deseadas.
- Los gastos e impuestos que deberás abonar al vender piso y comprar. 

2- Vender tu vivienda actual

Una vez dispongas de toda la información, empieza el proceso de venta de tu vivienda contratando los servicios de profesionales inmobiliarios. Al realizar dos operaciones de compraventa (una de venta y otra de compra de vivienda), lo más aconsejable es contar con el asesoramiento de expertos inmobiliarios que puedan guiarte a lo largo de ambos procesos. Más agilidad y menos dolores de cabeza. 

3- Cancelar la hipoteca vigente

¡Ya has conseguido vender tu inmueble! Ahora, es el momento de cancelar tu hipoteca con el dinero de la venta. En este punto, además de abonar el capital pendiente de tu préstamo hipotecario, deberás formalizar la cancelación de hipoteca en el Registro, un trámite necesario si vendes la vivienda. 

4- Buscar tu futuro inmueble

Con el dinero sobrante tras cancelar tu hipoteca y pagar impuestos por la venta (la plusvalía y el IRPF, si procede), conocerás cuál es el capital disponible para comprar tu nueva propiedad incluyendo los impuestos por la compra (ITP o IVA).

5- Comprar la vivienda con el dinero de la venta

¡Ya lo tienes! Has encontrado la vivienda perfecta. Ahora, ya puedes firmar el contrato de arras para asegurarte de reservarla y seguir el proceso habitual de compra de vivienda.

¿Qué ocurre si compro antes de vender mi vivienda actual?

Ahora bien, es muy común encontrar oportunidades inmobiliarias que te lleven a querer vender tu piso actual. ¿Qué hacer si quieres comprar antes de vender? En este caso, tienes disponibles soluciones financieras como las hipotecas puente, un tipo de préstamo que permite no tener que pagar dos cuotas hipotecarias al mismo tiempo mientras vendes tu propiedad actual. 

Impuestos al vender para comprar: ¿debo pagar plusvalía?

Al vender una vivienda se deben abonar dos impuestos: la plusvalía municipal y el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF). Por un lado, la plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento del valor de una vivienda. 
Este impuesto es difícil de esquivar. Solo estarás exento si la vivienda se vende entre cónyuges, el inmueble es considerado patrimonio histórico cultural, pertenece a una entidad estatal o benéfica o se ha transmitido por dación en pago de vivienda habitual.  

Por otro lado, al vender piso deberás incluir la venta en el IRPF (la declaración de la renta del año siguiente). Sin embargo, en el caso de vender un inmueble habitual e invertir el dinero de la venta en la compra de una nueva vivienda habitual, no tienes que pagar IRPF. Eso sí, deberán darse estas condiciones:
-La vivienda vendida deberá ser tu residencia habitual.
-La propiedad adquirida deberá pasar a ser tu vivienda habitual.
-Tendrás que reinvertir le importa íntegro de la venta.
-Tendrás un plazo de dos años para reinvertir el dinero de la venta.

*fuente : fotocasa

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