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Una hipoteca es un concepto sencillo. Se trata de un préstamo que un banco (prestamista) realiza a un cliente para que éste pueda adquirir un inmueble. Dicho préstamo será devuelto junto con unos intereses mediante pagos periódicos (cuotas).

La cuantía del préstamo se verá limitada por el valor de tasación de la vivienda —que nunca llegará a ser del 100%, aunque en algunas ocasiones llegarán al 60 e incluso 80% del valor del inmueble— y de la capacidad de endeudamiento del solicitante —para lo cual deberán estudiar los ingresos y gastos del solicitante.

Para poder contratar una vivienda, los ingresos deben ser recurrentes y adecuados con el fin de garantizar que la deuda que se va a asumir va a poder ser devuelta.
Antes de adentrarnos en el mundo de las hipotecas a tipo fijo o tipo variable, debemos explicar un concepto que nos ayudará a comprender un poco mejor el mundo de los préstamos hipotecarios: el sistema de amortización francés. Es el que más se emplea en el cálculo de las hipotecas en España.
Su principal característica es que se trata de un sistema de amortización de cuotas constantes, independientemente de si se tiene contratada una hipoteca a tipo fijo o variable.Es decir, su misión es garantizar unas cuotas fijas a lo largo de todo el periodo de amortización de la hipoteca.Aunque paguemos la misma cuota mes a mes, esta nunca va a tener la misma distribución: durante los primeros meses se pagan más intereses y menos capital, mientras que al final del plazo se abonará más amortización del capital y menos intereses.

Hipoteca a tipo fijo

Con una hipoteca a tipo fijo, la cuota mensual y el interés que se apliquen no van a cambiar durante el tiempo que dure el préstamo; se mantiene al margen de los intereses del mercado.

El principal inconveniente de este tipo es que al comienzo suele implicar un coste mayor que una hipoteca de tipo variable.

Ventajas de la hipoteca a tipo fijo frente a la hipoteca a tipo variable:

• La cuota siempre va a ser la misma, por lo que no habrá sorpresas marcadas por el Euríbor.
• Los plazos suelen ser más cortos, por lo que la cuota será más elevada pero menos prolongada en el tiempo.

Hipoteca a tipo variable

En el caso de las hipotecas variables, el interés se compone de un diferencial fijo más un índice de referencia, que en España suele ser el Euríbor, por lo que la variación de la cuota vendrá marcada por dicho índice. Esto no quiere decir que cada mes vayas a pagar una cifra diferente, sino que la cuota subirá o bajará cuando se vaya a revisar la hipoteca, que suele ser cada seis meses o un año. Hasta la siguiente revisión, el precio se mantendrá igual.

Ventajas de las hipotecas variables:

• Las cuotas son más reducidas, aunque más prolongadas en el tiempo.
• Al principio, el coste es menor que una hipoteca a tipo fijo.
• La variación del Euríbor es gradual, por lo que se puede prever de antemano antes de la fecha de revisión de la hipoteca.