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El Real Decreto por el que se regulan los Programas de Ayuda en materia de Rehabilitación Residencial y Vivienda Social, del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia es un instrumento legislativo de vital importancia. De su redacción y del marco jurídico económico que implemente, depende que se impulse un cambio estructural en nuestro sector, con gran trascendencia en el acceso a la vivienda, la sostenibilidad y la eficiencia energética, o que por el contrario suframos un déjà vu del Bienvenido Mister Marshall de Berlanga.

Nos encontramos en un momento en el que se han “alineado los astros” para que por fin se produzca un cambio estructural en lo relativo a la rehabilitación y el acceso a vivienda. Por un lado, es necesario incrementar la oferta de vivienda social, por otro, el sector constructor puede absorber mucha parte del desempleo proveniente del sector servicios generado por la crisis sanitaria. Además, las políticas expansivas monetarias, y los tipos de interés negativos, canalizan grandes volúmenes de inversión hacia el inmobiliario. A esto se une la necesidad de renovación de nuestro obsoleto parque de viviendas y el cumplimiento de la agenda 2030, en lo que a sostenibilidad y eficiencia energética se refiere. Si a todo esto le sumamos la aparición de los Fondos Next Generation, tenemos todos los instrumentos necesarios afrontar una regeneración urbana de entidad.

Pero para que se pueda lograr el objetivo de una rehabilitación de nuestro parque de viviendas y una regeneración de nuestras ciudades con la suficiente entidad y calado es imprescindible que los Fondos Europeos se conciban como un catalizador para atraer inversión privada. Así, por cada millón de fondos europeos invertidos, será necesario atraer cinco millones de inversión privada. Sin embargo, si los fondos se conciben únicamente como un consumo de los mismos desde la gestión pública, serán bienvenidos, pero no supondrán un impulso de transformación.

Analizando el Proyecto de Real Decreto, y sus seis Programas de ayudas, observamos muchas deficiencias, que frenan e impiden la capacidad transformadora de los Fondos Next Generation:

La clave fundamental para que este Real Decreto pase de ser un desiderátum político a una verdadera herramienta de gestión eficaz, es la proyección y el control de cumplimiento de objetivos. Así, el RD debería fijar para cada uno de los seis programas que incluye:

1) objetivos anuales pormenorizados.

2) un cronograma de tiempos de cumplimiento.

3) unos presupuestos anuales.

4) la posibilidad de que, si en una Comunidad Autónoma no se consumen los fondos asignados, puedan ser utilizarlos en otra que haya agotado su asignación presupuestaria por cumplimiento de objetivos.

5) La firma de convenios con entidades financieras para instrumentar una financiación puente hasta le efectiva llegada y distribución de los Fondos.

Respecto a los Programas de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de barrio y a nivel edificio, hay que señalar que, si efectivamente se quiere hacer una apuesta decidida por la rehabilitación de barrios, las fórmulas que tradicionalmente se han utilizado en los últimos 40 años, no han sido efectivas ni han cumplido objetivos, debido a una normativa compleja que no se adapta a los parámetros de viabilidad financiera para la iniciativa empresarial privada.

Por ello sería necesario impulsar un Plan de Choque de rehabilitación y regeneración urbana, basado en una modificación de la normativa urbanística, que permita viabilizar los proyectos a través de incrementos de edificabilidad, lo cual no supone ningún coste para la administración y es la clave sobre la que pivota cualquier actuación de regeneración de barrios. Habría que introducir reformas en el Texto Refundido de la Ley del Suelo (concretamente en su artículo 7), precisando la definición normativa de las actuaciones de dotación y de reforma o renovación de la urbanización (cuya aplicación y distinción en la práctica está siendo muy problemática). Asimismo, en ese mismo artículo se debería crear una nueva modalidad referida a las actuaciones de regeneración urbana, con un régimen propio y diferenciado del resto de actuaciones. Los deberes urbanísticos de las actuaciones de regeneración urbana no pueden ser idénticos a los de las actuaciones de urbanización, sino que deberían estar más cercanos a los de las actuaciones de dotación. En este sentido, se requiere que este tipo de actuaciones de regeneración no conlleven las cesiones obligatorias al haberse cumplido ya en origen (y siempre que sigan siendo equilibradas y suficientes tras la regeneración), contemplando también la posibilidad de que se realicen fuera del ámbito de la actuación en otras zonas. Sin embargo, este RD no contempla ningún cambio legislativo orientado hacia el incremento de edificabilidades. Siendo esto así, no hay ayuda suficiente que viabilice los proyectos, resultando imposible que el promotor se convierta en agente regenerador.

Respecto a los Programas de ayuda a las oficinas de rehabilitación y a la redacción de proyectos, hay que resaltar que se esboza la creación de una nueva figura, que es el gestor rehabilitador. Es una figura fundamental, ya que debe conseguir atraer la inversión de las comunidades de propietarios ofreciéndoles un proyecto llave en mano: libro del edificio, proyecto de rehabilitación, gestión de ayudas, contratación y dirección de obra, financiación puente. Por ello, más que un esbozo, el RD debería cargar más las tintas en esta figura, con el fin de alcanzar el complicado objetivo de llegar a 300.000 viviendas rehabilitadas al año en 2030 (partiendo de las actuales 30.000). Habría que incrementar el importe y el límite de la ayuda de forma que se remunere adecuadamente al citado agente rehabilitador, vinculando este incremento a que finalmente se lleve a cabo la rehabilitación.

Y, por último, respecto al Programa de ayuda la construcción de vivienda social en alquiler, el RD solo contempla la construcción de vivienda pública, a través de empresas públicas o concesiones administrativas y derechos de superficie. Esto no atrae inversión privada, por lo que la dotación de mil millones de fondos europeos daría únicamente para la construcción de 20.000 viviendas, siendo esta cifra muy insuficiente para las necesidades de este tipo de vivienda. Hay que tener verdadera voluntad de fomentar la colaboración público-privada, asumiendo que para que ésta exista, la iniciativa privada tiene que obtener beneficios y rentabilidad a su inversión (realidad que políticamente no se acepta, por un lastre ideológico que afecta a todos los partidos políticos). Es fundamental no limitar las fórmulas de colaboración público-privadas a solo las de derecho de superficie, concesión administrativa, o negocios jurídicos análogos, abriéndolo a fórmulas alternativas y atractivas tanto para el inversor nacional como el extranjero.

*Fuente: Observatorio Inmobiliario.