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Las capitales de provincia suelen concentrar los principales mercados de la vivienda en España, pero también hay grandes poblaciones que no son capitales que atraen a un importante número de potenciales compradores en busca de una vivienda donde vivir.

La mayoría se encuentran en el área metropolitana de las principales capitales, como Madrid o Barcelona, pero también hay núcleos independientes de su centro capitalino, como pueden ser Vigo, Gijón, Elche o Cartagena. Tomando como referencia la Estadística Continua de Población (ECP) del Instituto Nacional de Estadística (INE), 29 poblaciones fuera de las capitales de provincia contaban con más de 100.000 habitantes a 1 de enero de 2024.

Sobre todas ellas destacan Vigo, Hospitalet de Llobregat y Gijón, las tres con más de 250.000 habitantes cada uno. La última ciudad en incorporarse ha este listado de mayor población en España ha sido Rivas-Vaciamadrid, que ya ha alcanzado una población de 100.275 habitantes. Además de Hospitalet, aparecen hasta cinco ciudades más del Área Metropolitana de Barcelona y hasta nueve municipios más de la periferia de Madrid.

De media, y según el último informe de precios de la vivienda usada en venta de idealista, los precios residenciales en el conjunto de estas 29 ciudades crecieron de promedio un 4,3%, por debajo de la media nacional (7,2%), aunque hay diversidad en los incrementos durante el último año y en el tramo de precios entre unas y otras.

Las principales subidas registradas durante el último año se han dado en Jerez de la Frontera (14,6%), Cádiz y en dos localidades canarias, las de San Cristóbal de la Laguna (12,9%) y Telde (10,3%). Además, dos ciudades destacadas como Elche y Marbella también crecieron un 10% cada una.

Por el contrario, hasta seis de estas grandes poblaciones se anotaron caídas de los precios medios de las viviendas. El que más destaca es el de Mataró (-6,5%) encabezando los descensos de otras zonas de Barcelona como Hospitalet de Llobregat (-2,7%), Sabadell (-1,1%) o Terrassa (-0,4%). Junto a ellos, también se registraron bajadas en Rivas-Vaciamadrid (-1,7%) o Barakaldo (-1,1%).

En cuanto a los precios de la vivienda, entre estas grandes ciudades que no son capitales de provincia, destaca Marbella. La zona más conocida de la Costa del Sol alcanza los 4.526 euros/m2, anotándose récord en el precio de la oferta en venta desde que idealista tiene registros en 2007, tras subir un 10% en el último año.

Por detrás, le sigue a distancia Alcobendas (2.775 euros/m2), donde no se incluye la exclusiva urbanización de La Moraleja, Barakaldo (2.449 euros/m2) y Rivas-Vaciamadrid (2.410 euros/m2). De hecho, tres de las seis ciudades más caras de este análisis se anotaron caídas de precios. A las urbes vizcaína y madrileña se une Hospitalet (2.328 euros/m2), que ya hemos comentado que también caía. Alcorcón (2.379 euros/m2) es la otra ciudad más cara que sí aumentó sus precios, con un 2,4%.

Mientras, los precios más asequibles entre estas 29 grandes poblaciones se encuentran en Algeciras (1.134 euros/m2), y que han crecido un 5% en el último año; Cartagena (1.191 euros/m2), tras aumentar un 2,3%; y Roquetas de Mar (1.270 euros//m2), que se anotó una subida del 5,2%.

Algunos de los incrementos más destacados que hemos comentado anteriormente se dan en ciudades donde los precios aún no llegan a los 1.500 euros/m2, como son en Elche (1.286 euros/m2), Jerez de la Frontera (1.382 euros/m2) o Telde (1.435 euros/m2). En Reus (1.279 euros/m2), también se ha visto un crecimiento del 9,3%, y algo más moderado en Dos Hermanas (1.414 euros/m2), con un 5,8%.

Otras ciudades destacadas como Vigo (2.114 euros/m2) crecieron solo un 1,7% interanual en febrero, frente al 8,4% de Gijón (1.838 euros/m2) o el 2,4% de Badalona (2.168 euros/m2).

Finalmente, junto al techo de precios que se ha anotado Marbella, también destaca San Cristóbal de la Laguna, que con sus 1.637 euros/m2 alcanza récord de la serie histórica. La mayoría de estas ciudades se encuentran en precios que están más de un 10% por debajo de máximos, incluso en algunos casos un más de 25% por debajo. Aunque otras ciudades como Alcobendas o Rivas-Vaciamadrid están solo un 3% por debajo de su récord, mientras Alcorcón está por debajo del 10%.

¿Y la comparativa con sus capitales de provincia?

Las 29 poblaciones de más de 100.000 habitantes pertenecen a 14 provincias diferentes. La mayoría de ellas se encuentran en Madrid (10) y Barcelona (6) como hemos comentado, y donde se concentra una buena parte de la población en España. Los precios de la vivienda en las dos grandes capitales españolas se encuentran en precios máximos: Barcelona (4.310 euros/m2) y Madrid (4.268 euros/m2), después de subir un 6,6% y un 9,5%, respectivamente.

También existe la particularidad de que algunas de estas grandes poblaciones cuentan con más habitantes que su propia capital de provincia. Destacan los casos de Vigo, que más que triplica la población de Pontevedra (82.535). El precio en la capital gallega (1.898 euros/m2) está por debajo de Vigo, pero ha crecido por encima (4,8%) de la ciudad viguesa en el último año.

Gijón también supera por poco más de 50.000 habitantes a Oviedo, y el precio en la capital asturiana (1.694 euros/m2) es algo más bajo que el de la ciudad bañada por las aguas del Cantábrico, y ha crecido de una forma más moderada (3,7%) que Gijón (8,4%).

Otro caso singular es el de Cádiz que, por su singular ubicación geográfica a orillas del Atlántico, no puede crecer más. Actualmente, la ‘Tácita de plata’ supera por poco los 110.000 habitantes, mientras la cercana Jerez de la Frontera concentra una población que supera las 210.000 personas. Pero también, la ciudad de Algeciras, al otro lado de la provincia tiene más de 120.000 habitantes. Sin embargo, los precios son mucho más altos en Cádiz (2.814 euros/m2) que en las dos ciudades gaditanas.

Asimismo, la mayoría de estas grandes ciudades aparecen en el ranking de idealista de las ciudades con mayor demanda relativa en el mercado de compraventa. De las ciudades estudiadas, la mayor presión de la demanda la ‘sufre’ Madrid, aunque prácticamente toda su periferia se encuentra en los puestos más altos de demanda.

Barcelona (12) cuenta con mayor demanda que su área metropolitana, por delante de Santa Coloma de Gramenet (15), Hospitalet (21) o Badalona (33). Mientras, Jerez de la Frontera (47), ‘gana’ a Cádiz (67) o Algeciras (76). Pontevedra (64) cuenta con mayor presión de la demanda que Vigo (68), pero Gijón (22) está por delante de Oviedo (62), y Reus (20) también supera a Tarragona (32).

Fuente: Idealista**