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Venden el piso donde estoy de alquiler: ¿qué pasa con el contrato?

5 Feb 24
Poner en venta una vivienda que se encuentra arrendada es algo más común de lo que pensamos. Los motivos que responden a este cambio pueden ser muy variados para el propietario: necesidad de liquidez, nuevos proyectos de inversión inmobiliaria…
Sin embargo, el inquilino se encuentra en una tesitura compleja que puede suscitarle ciertas dudas: ¿podré seguir viviendo en la vivienda alquilada?, ¿en qué situaciones me pueden echar del piso de alquiler? ¿de cuánto tiempo dispongo para abandonar la vivienda?
Desde Fotocasa, te contamos cuáles son los requisitos para poner en venta una vivienda alquilada, cuáles son los posibles escenarios que pueden darse y qué derechos tiene el inquilino sobre el inmueble que habita. 

¿Se puede vender un piso alquilado? 

El propietario de una vivienda puede decidir poner en venta la vivienda que tiene alquilada en cualquier momento, a pesar de que haya un contrato de arrendamiento vigente y un inquilino esté viviendo en ella.
Cuando esto ocurre, el inquilino se ve en una tesitura un poco tensa, ya que le surgen dudas de si podrá seguir viviendo en ella, si debe abandonarla o si la decisión corresponde a quienes vayan a comprar la vivienda alquilada.
Requisitos para poner en venta un piso alquilado 

1- Notificar al inquilino sobre la puesta a la venta 

Si el propietario ha decidido vender la casa, debe notificárselo al inquilino con un plazo mínimo de 30 días previos a la fecha de compraventa. La notificación se debe realizar por escrito y en ella debe constar la intención de vender, el precio de venta (es lo que se conoce como “derecho de tanteo” previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos), la fecha en la que se prevé poner en venta, y otras informaciones y condiciones relacionadas.
En este caso, puede ser que el inquilino sea quien decida comprar la vivienda, y en ese caso tiene preferencia frente al resto de interesados, siempre y cuando iguale las condiciones acordadas con el vendedor. No obstante, puede existir en el contrato de arrendamiento una cláusula en la que se especifique que el inquilino renuncia a su derecho de preferencia.

2- Comunicar a los potenciales compradores la existencia de un contrato de alquiler

Además de informar al inquilino, el propietario también debe comunicar a los posibles candidatos la existencia de un contrato de alquiler vigente y el estado del mismo para que tenga toda la información en su mano.
Además de informarle del contrato, también es conveniente contarle cómo va la relación de arrendamiento: si el inquilino cumple con los plazos, respeta la vivienda, quién se hace cargo de la comunidad, el IBI, etc. De esta manera, el interesado posee toda la información acerca de la vivienda y podrá decidir si quiere seguir adelante con la operación o no. 

Después, propietario e inquilino deberán negociar las visitas al piso alquilado, ya que, sin el consentimiento del inquilino, el propietario no podrá acceder a la vivienda para enseñarla a los candidatos. Asimismo, también debe mantenerle informado sobre los avances que se vayan haciendo en las negociaciones. 
4 posibles escenarios en la venta de un piso alquilado
Puede que el inquilino no quiera o no pueda comprar la vivienda y prefiera mantener el alquiler. Pero ¿puede seguir vigente el contrato aunque la vivienda cambie de propietarios? En estos casos, hay varios supuestos que conviene conocer.
La vivienda y contrato están inscritos en el Registro Público de la Propiedad: el plazo de arrendamiento debe seguir vigente hasta la fecga pactada previamente.
Vivienda está inscrita en el Registro Público de la Propiedad, pero el contrato, no: el contrato debe mantenerse durante el periodo obligatorio (cinco años).
Ni vivienda ni contrato están inscritos en el Registro Público de la Propiedad: el nuevo propietario tendrá derecho a dar por finalizado el contrato.

Vivienda sujeta a una hipoteca: si el actual propietario no paga, el alquiler se mantendrá aunque la vivienda haya pasado a ser propiedad de la entidad bancaria.

Después, propietario e inquilino deberán negociar las visitas al piso alquilado, ya que, sin el consentimiento del inquilino, el propietario no podrá acceder a la vivienda para enseñarla a los candidatos. Asimismo, también debe mantenerle informado sobre los avances que se vayan haciendo en las negociaciones.
4 posibles escenarios en la venta de un piso alquilado


Puede que el inquilino no quiera o no pueda comprar la vivienda y prefiera mantener el alquiler. Pero ¿puede seguir vigente el contrato aunque la vivienda cambie de propietarios? En estos casos, hay varios supuestos que conviene conocer.
La vivienda y contrato están inscritos en el Registro Público de la Propiedad: el plazo de arrendamiento debe seguir vigente hasta la fecga pactada previamente.

Vivienda está inscrita en el Registro Público de la Propiedad, pero el contrato, no: el contrato debe mantenerse durante el periodo obligatorio (cinco años).

Ni vivienda ni contrato están inscritos en el Registro Público de la Propiedad: el nuevo propietario tendrá derecho a dar por finalizado el contrato.

Vivienda sujeta a una hipoteca: si el actual propietario no paga, el alquiler se mantendrá aunque la vivienda haya pasado a ser propiedad de la entidad bancaria.

1- La vivienda y contrato están inscritos en el Registro Público de la Propiedad

Si tanto la vivienda como el contrato de arrendamiento están inscritos en el Registro de la Propiedad, el comprador que adquiera el piso alquilado deberá subrogarse (es decir, asumir) obligatoriamente el contrato de arrendamiento vigente y el inquilino podrá seguir viviendo allí hasta que el contrato finalice. Mientras dure, el nuevo propietario no podrá mudarse a la vivienda. 

2- Vivienda está inscrita en el Registro Público de la Propiedad, pero el contrato, no

Si el piso está inscrito, pero el contrato no, al producirse la venta, el comprador de la vivienda quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años de vigencia del contrato de alquiler si se trata de una persona física (y de los siete primeros si se trata de una persona jurídica).
Si la duración supera los cinco años, el comprador quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada. En este caso, el nuevo propietario solo deberá soportar el arrendamiento el tiempo restante hasta los cinco años, teniendo que indemnizar al arrendatario con la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que, excedido el plazo, reste por cumplir. 

3- Ni vivienda ni contrato están inscritos en el Registro Público de la Propiedad

Aunque no es lo más frecuente, es posible que el piso no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Para resolver esta situación, la LAU se sirve del artículo 1571 del Código Civil que dice que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”. Es decir, el nuevo propietario tendrá derecho a dar por finalizado el contrato de alquiler a no ser que haya una cláusula en la que se indique respetarlo.
En estos casos, el inquilino deberá abandonar la vivienda en cuanto se le notifique en un
plazo de tres meses, pero podrá solicitar una indemnización al dueño por daños y prejuicios.

4- Vivienda sujeta a una hipoteca

Si la vivienda en alquiler está sujeta a una hipoteca y el propietario no puede hacerle frente, la casa pasará a ser propiedad de la entidad bancaria. Sin embargo, el contrato de alquiler seguirá en vigor hasta el cumplimiento de los cinco años si se trata de una persona física o de siete si es persona jurídica.
A modo resumen, cuando el propietario de una vivienda en alquiler decide poner el inmueble a la venta, por lo general, ocurre lo siguiente:
1. El propietario avisa de la intención de venta y las condiciones al inquilino.
2. Este tiene 30 días para decidir si compra o no el inmueble, ejerciendo su derecho de tanteo (art. 25 de la LAU).
3. En caso de que quiera comprarlo, se acuerdan las condiciones entre las partes.
4. En caso de que no quiera comprar la vivienda, pero sí mantener su contrato de alquiler, siempre que la vivienda y contrato estén inscritos en el Registro de la Propiedad, tendrá derecho a finalizar el plazo del contrato.
5.Al venderlo a un tercero, el propietario está obligado a comunicarle al comprador la situación del inmueble y las condiciones del contrato de alquiler. 


Fuente: Fotocasa**

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