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Comprar una casa en una ciudad donde no vivo, ¿qué tener en cuenta?

24 Nov 23
Según el informe que realiza cada año Fotocasa sobre “Perfil del demandante de segunda residencia”, el 12% del total de compradores usa la vivienda adquirida como segunda residencia. En los últimos cuatro años se ha producido un aumento de tres puntos porcentuales de la demanda y actualmente se sitúa en niveles máximos desde 2017. 

Y es que, desde el confinamiento, el valor que se le da a la vivienda es mucho mayor, algo que ha hecho que los españoles se decanten por comprar un segundo inmueble, tanto para alquilarlo como para disfrutarlo durante ciertas épocas del año, especialmente desde que el teletrabajo lo permite.
La mayoría de segundas residencias en las que se interesan los españoles están alejadas de las grandes ciudades; un plus añadido para mejorar la calidad de vida. ¿Pero qué hay que tener en cuenta a la hora de adquirirlas? 

4 aspectos a tener en cuenta al comprar una segunda vivienda

A la hora de comprar un inmueble, tanto si se trata de una segunda residencia como si es una vivienda habitual, es absolutamente necesario analizar una serie de aspectos básicos para acertar en la compra.
Veamos, a continuación, cuáles son, especialmente en el caso de adquirir una casa en una localidad en la que no residimos: 

1- Analizar el objetivo de la compra de la segunda vivienda

En primer lugar, y dado que no se trata de una vivienda en la que viviremos todo el año, debemos pensar cuál es el motivo de la compra. ¿Queremos un inmueble para invertir y obtener una rentabilidad por él? ¿O lo que buscamos es una segunda residencia en la que pasar las vacaciones y algunos fines de semana?
O puede, incluso, que lo único a lo que aspiramos, por el momento, es incrementar nuestro patrimonio y, qué mejor forma de hacerlo que recurriendo a la compra de vivienda, que es y será siempre un valor refugio en nuestro país. 

En el caso de comprar para obtener rentabilidad o bien para incrementar nuestro patrimonio de manera eficiente, deberemos analizar el mercado para conocer si el inmueble es una buena inversión.
Para saber si compensa comprar una vivienda para alquilar deberemos tener en cuenta aspectos como su ubicación (tanto a nivel de ciudad como de barrio), los servicios de la zona y lo bien comunicada que esté, y el estado del inmueble y su tamaño, entre otros aspectos.
Para analizar todos los servicios de cualquier ciudad o barrio es posible usar la Guía de Barrios de Fotocasa, una herramienta gratuita con toda la información necesaria para tomar tu decisión.

Sin embargo, si lo que queremos es una segunda residencia para nuestro disfrute, lo que deberemos hacer es analizar qué queremos exactamente (espacios exteriores, un rincón para teletrabajar, que esté alejada de la ciudad…).
Y ¿cuándo la compra de una segunda vivienda merece la pena? Es importante tener en cuenta que para que la compra de una segunda residencia tenga sentido, tendríamos que darle un uso mayor a 2 o 3 meses al año (más de 45 días anuales).
Otra de las opciones que puede llevarnos a querer comprar una segunda vivienda es, por ejemplo, vivir cerca de nuestros padres o de algún otro familiar; incluso, adquirir la suya, de modo que no tengamos que hacer frente a donaciones, por ejemplo.

2- Pensar en si nos podemos permitir una segunda residencia

Otro de los puntos a tener en cuenta es el precio de compraventa del inmueble, por dos razones: primero para saber si nos lo podemos permitir, y, en segundo lugar, en el caso de comprarlo para sacar beneficio, para saber si la inversión valdrá la pena.
De nuevo, no es lo mismo comprar para sacar rendimiento a un inmueble, que para usarla nosotros. Aunque en ambos casos podamos financiar la operación, su propósito tendrá fines distintos: en el primer caso deberemos buscar si la inversión es rentable y en el segundo si nos saldrá a cuenta tenerla sólo para nuestro disfrute, sin obtener un beneficio monetario a cambio.
Desde Banco de España no recomiendan invertir más del 35% de nuestro salario para pagar el importe total de nuestros préstamos hipotecarios.

3- Tener en cuenta el precio vivienda y si necesitaremos financiación .

También, deberemos estudiar qué presupuesto tenemos para adquirirla, en función de si necesitamos hipoteca o no, y de si se trata de un inmueble para invertir o si, por el contrario, es para nuestro disfrute.
Y es que, en el caso de necesitar financiación para una segunda residencia, los bancos sólo nos prestarán, como máximo, el 75% del valor de la vivienda. Es decir, si ésta nos cuesta 250.000 euros, nos darán una hipoteca de 162.500 euros; por lo tanto, deberemos tener ahorrados 87.500 más un 10% o 12% más por los gastos de adquisición de vivienda, un valor que puede que llegue a alcanzar los 100.000 euros.
¿Por qué sólo el 75% de la operación como máximo? Porque se trata de una segunda residencia y, a no ser que tengamos un perfil económico muy solvente, las entidades financieras no nos concederán más financiación.

4- Calcular los costes de mantenimiento y los impuestos a abonar

Además de la hipoteca, de manera periódica, deberemos pagar los gastos de mantenimiento del inmueble, como el IBI, la comunidad, los suministros, el seguro del hogar, etc.
También debemos prestar atención a los impuestos que deberemos abonar por la compra de la segunda residencia, que serán muy distintos a los que deberíamos pagar por adquirir una vivienda habitual.

Los impuestos que deberemos pagar por comprar una vivienda serán distintos en función de si compramos una casa de segunda mano o una vivienda obra nueva, y de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.

Si compramos una casa de segunda mano deberemos abonar:

- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo importe dependerá de la comunidad autónoma y de su precio de venta, aunque suele ser de entre el 6% y el 10%, sobre el valor escriturado de la casa.
Si compramos una casa de obra nueva deberemos abonar:

-El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que es de un 10% sobre el precio final de venta.
-El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que varía dependiendo de la comunidad   autónoma, pero suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5%. 

Estaremos obligados a tributar el equivalente al 2% del valor catastral del inmueble si no está alquilado y se destina a uso personal. Si, por el contrario, la vivienda está alquilada deberemos tributar la diferencia que haya entre las rentas que percibamos y los gastos que paguemos por su mantenimiento (IBI, comunidad, seguro, etc).

Fuente: fotocasa**

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