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Claves de la nueva ley hipotecaria: ¿Qué debo tener en cuenta al contratar un préstamo?

25 Feb 19

Cuenta atrás para que bancos, clientes y notarios se adapten a las nuevas reglas del juego del mercado hipotecario. El Congreso aprobó ayer la nueva ley hipotecaria -Ley de Crédito Inmobiliario, por su nombre oficial- y el principal cambio en la fase final de su tramitación tiene que ver con su entrada en vigor: no será un mes después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), sino tres, merced a la enmienda impulsada en el Senado por PP y Ciudadanos. De esta forma, las entidades, principales afectadas por los cambios, tendrán hasta mayo para ajustarse a las modificaciones.

A grandes rasgos, la norma promueve una mayor protección para los clientes, resta responsabilidad a las entidades en los procesos de verificación y la traslada a los notarios y registradores. De manera más detallada, así queda el nuevo escenario para las personas que quieran contratar una nueva hipoteca:

Diez días

El cliente tendrá al menos diez días para leer, estudiar y revisar su contrato antes de firmarlo. En ese periodo, la entidad aprovechará para evaluar en profundidad la situación financiera del consumidor y su capacidad para hacer frente al pago. El objetivo es aumentar la protección de los clientes y garantizar la transparencia a la hora de firmar un contrato hipotecario con las entidades financieras.

En qué ayudará el notario al usuario?

En este contexto, la figura de los notarios y registradores adquiere mayor relevancia y peso en todo el proceso. Ellos tendrán que velar por el cumplimiento de los requisitos del proceso y deberán garantizar y constatar que el prestatario saber perfectamente qué producto está contratando y en qué condiciones. Se busca evitar nuevos casos como los de las cláusulas suelos.

Desde el Consejo General del Notariado, explican así el papel que jugarán los notarios una vez que el usuario contacte con ellos. "Una vez el consumidor haya decidido cuál es la entidad financiera y el crédito más adecuado a sus intereses, tendrá que acudir al notario que libremente elija durante los diez días previos a la autorización y firma de la escritura pública de su hipoteca. Para ello, deberá comunicar al banco el nombre del notario que haya elegido para que le remitan toda la documentación relacionada con el préstamo. Es entonces cuando el usuario deberá reunirse a solas con el notario", apuntan.

Después, el notario comprobará que el banco le ha entregado toda la documentación exigible "y en el plazo adecuado", añaden.

Los gastos

Todos los gastos, excepto los de tasación, tendrán que ser asumidos por las entidades financieras. La polémica sentencia del Tribunal Supremo desembocó en un real decreto ley aprobado por el Gobierno de Pedro Sánchez para obligar a los bancos a asumir estos costes. De esta manera, serán ellos quienes paguen por gestoría, notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y el registro. "La partida del IAJD es la más elevada y depende de cada comunidad autónoma. Esta cantidad puede variar entre los 1.500 euros hasta los 6.000 euros en función del préstamo y de la comunidad en la que esté la vivienda. El resto de los gastos podrían suponerle a la entidad un coste entre los 1.000 y los 3.000 euros", apuntan desde iAhorro.

Cláusulas suelo

La ley prohíbe las cláusulas suelo. Las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. "El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del Euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo", apuntan desde el comparador.

Vinculaciones, no; bonificaciones, sí

Desde hace tiempo que esta operativa viene siendo la habitual entre las entidades: no pueden vincular la concesión de las hipotecas a la contratación de productos como seguros de vida, seguros de hogar, tarjetas de crédito... Sin embargo, sí introducen bonificaciones en los préstamos en función de los productos que se adquieran.

Comisión de apertura

No se prohíbe que las entidades financieras cobren comisiones de apertura, pero sólo se devengará una vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

Comisiones de amortización

Se reducen las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).

Subrogación y novación

Desde iAhorro, señalan que éstos son dos de los puntos clave de la norma. "Con la nueva regulación, el cliente -incluido los que tengan préstamos anteriores a la ley- podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca. En el caso de la novación, si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión", explican.

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